Secteur immobilier et règles sur la lutte contre le blanchiment d’argent : Bien s’informer pour éviter les dangers
Par Corey Anne Bloom
Le blanchiment d’argent est un enjeu majeur au Canada. Même si le gouvernement a instauré et applique depuis plus de 20 ans ses lois relatives à la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement des activités terroristes, de nombreuses entités connaissent mal leurs obligations réglementaires à cet égard. Les manquements à la conformité exposent les sociétés de toutes tailles à de lourdes pénalités, même à des accusations criminelles. Fait important à souligner : les sociétés faisant l’objet de pénalités sont nommées publiquement, ce qui peut avoir de graves répercussions sur leur réputation et leur situation financière. La vulnérabilité du marché immobilier canadien aux tentatives de blanchiment d’argent attire de plus en plus l’attention depuis une dizaine d’années. Le secteur immobilier est attrayant pour les criminels et les blanchisseurs d’argent, en raison des sommes importantes en jeu et de la possibilité de manipuler les prix et de régler des opérations au comptant. Une partie du problème découle du fait que de nombreux professionnels du secteur, notamment des constructeurs et des promoteurs immobiliers, ignorent qu’ils doivent se conformer à la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (la Loi) et à ses règlements. Actuellement, plus de 20 000 professionnels de l’immobilier au Canada sont assujettis à cette Loi, mais peu sont au courant de leurs obligations. D’autres ne savent pas qu’ils tombent dans la catégorie d’entité règlementé. Les courtiers immobiliers ou les représentants commerciaux et les promoteurs immobiliers sont visés par la loi, même s’il existe des exemptions pour la gestion immobilière. Des propo- sitions législatives publiées récemment visent à éten- dre la portée de la loi aux courtiers hypothécaires et aux administrateurs.
Certaines des obligations les plus importantes portent sur le signalement d’opérations risquées et suspectes qui exigent une analyse plus approfondie et la préparation de rapports à l’intention des unités du renseignement financier du pays. Celles-ci produisent ensuite leurs propres rapports de synthèse destinés aux organismes responsables de l’application de la loi et à d’autres organismes de renseignement. Les autres obligations consistent à identifier les éléments de vérification et de tenue de documents qui pourraient être utiles dans des enquêtes éventuelles.
Les pénalités encourues en cas de non-conformité varient selon le niveau de préjudice. Elles vont de 75 000 $ pour avoir répondu seulement en partie à une exigence, jusqu’à 2 millions de dollars ou cinq ans de prison pour le défaut de signaler des opérations douteuses. Les courtiers et promoteurs immobiliers, qui représentent cinq entités publiantes sur neuf, se sont vu imposer plus de 500 000 $ en amendes en 2020 et 2021 par le Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada.
Les entités doivent savoir si elles sont visées par la Loi. Le cas échéant, il importe d’élaborer un programme de conformité, de le maintenir et de le tenir à jour. Quelle que soit la taille de votre organisation, vous pourriez avoir besoin d’aide pour mettre en œuvre et maintenir un programme de conformité. Les professionnels spécialisés dans la lutte contre le blanchiment d’argent peuvent vous aider à répondre à toutes les exigences réglementaires, par l’évaluation de votre besoin d’un programme de conformité et la préparation d’un tel programme, ou par l’évaluation d’un pro- gramme déjà en place. Votre programme de conformité doit être pertinent, à jour et efficace. Une évaluation indépendante de son efficacité peut vous aider à vous en assurer.
Voici quelques exemples d’amendes infligées à des courtiers immobiliers au Canada :
